EN EL PROCESO DE DESALOJO POR
OCUPANTE
PRECARIO NO SE RESUELVE LA PROPIEDAD DE
EDIFICACIONES
La Corte Suprema en la CAS. N°
4774-2009 Lima establece que no es posible emplear el proceso de desalojo por
ocupación precaria para pronunciarse sobre la situación jurídica de las
edificaciones sobre un terreno, por afectarse de esta manera el derecho de defensa
de las partes, así como por desnaturalizar el proceso.
En la primera instancia se declaró
improcedente la demanda por existir construcciones no inscritas, por lo que se
estableció que la situación de estas debía definirse en otra vía, la sentencia
de vista declaró fundada la demanda por cuanto decidió que las edificaciones se
habían realizado de mala fe y sin licencia y que los demandados no acreditaron
justo título de posesión.
Luego en casación se corrigió dicho
criterio, pues se estableció que primero debía dilucidarse la titularidad de
las edificaciones en otro proceso en donde se determine la buena fe o mala fe,
lo que no se puede discutir en un proceso de desalojo por precario.
La Sala Superior emitió, entonces,
nuevo pronunciamiento según lo indicado en la sentencia casatoria reparando que
el proceso de desalojo se tramita en vía sumarísima y por ende no admite
reconvenciones.
Interpuesto otra vez el recurso de
casación la Sala Civil Transitoria reitera el criterio conforme al
cual se debe resolver la situación de las edificaciones en un proceso anterior
no en el de desalojo, pues se afectaría el derecho de defensa de las partes.
El razonamiento es correcto,
considerando la naturaleza del proceso de desalojo por ocupación precaria, que
está prevista en una vía sumaria, lo que no se condice con la discusión sobre
la titularidad de un inmueble, antes bien solo tiene en la mira la tutela de la
posesión. Además, ante la presencia de edificaciones y por aplicación de los
artículos pertinentes sobre edificación en terreno ajeno la discusión se
extiende a la determinación de la buena o mala fe del edificante así como la
del propietario del terreno. Nada de esto sería pasible de dilucidación en la
vía sumarísima prevista para el desalojo, menos con el agravante de no
admitirse reconvenciones, lo que, realmente, produce indefensión en la parte
demandada.
NO PUEDE ORDENARSE LA DESOCUPACIÓN DE
UN BIEN SI EXISTE DUDA RAZONABLE RESPECTO DE LA TITULARIDAD DE LO EDIFICADO
SOBRE EL MISMO
La Corte Suprema afirmó en la Casación
Nº 2152-2010 CALLAO, que la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se
determina únicamente por la carencia de título de propiedad, arrendamiento u
otro semejante, sino que debe ser entendida como la ausencia absoluta de
cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que
detenta la ocupante.
En el presente caso la recurrente
postuló la demanda para denunciar la infracción normativa del art. 923 del
Código Civil a efecto de que se reconozca que no tiene la calidad de precaria,
ya que las construcciones y mejoras efectuadas sobre el bien sub litis le
pertenecen. Además, el demandante no ha acreditado ser propietario de la
edificación; por lo que no se puede demandar el desalojo de lo edificado, siendo
que el derecho de dominio previsto en dicho artículo importa ejercerlo sobre
las partes principales, integrantes y accesorias, en donde el demandante no
puede disfrutar, disponer y reivindicar lo construido por la recurrente, que es
de su propiedad, al haber intervenido económicamente en su construcción.
La Corte Suprema apreció que las
sentencias de mérito al declarar fundada la demanda, sostienen básicamente que
la demandada no ha probado con medio probatorio alguno que se encuentre
ocupando el inmueble sub litis en virtud de título que legitime su posesión.
Según el colegiado, para que se configure el supuesto contemplado en el
artículo 911 del Código Civil, el accionante debe acreditar ser propietario no
sólo del predio, sino también de lo edificado en él; por cuanto el terreno y la
edificación constituyen una sola unidad inmobiliaria. Finalmente, afirmó que,
al existir duda razonable respecto de la titularidad de lo edificado sobre el
mencionado bien, no puede ordenarse la desocupación del mismo, prescindiendo de
lo construido, por lo que es necesario que la Sala de Mérito agote los
mecanismos procesales a su alcance a fin de verificar la existencia y
características de las edificaciones construidas sobre el predio sub litis, así
como determinar a quién corresponde la titularidad de las mismas
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